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薛传鸿-赠与合同纠纷案精彩辩论代理词欣赏 上海合同法咨询

房产赠予未过户一审败诉 万文志律师代理二审认为系赠予人真实意愿已成立生效获支持反败为胜

[日期:2017-05-24] 来源:海耀所  作者:万文志律师 [字体: ]
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薛传鸿诉薛某兰等赠与合同纠纷上诉一案

尊敬的审判长、审判员:

上海海耀律师事务所万文志律师、上海市中信正义律师事务所赵琳律师接受上诉人薛传鸿的委托,在薛传鸿诉薛某兰薛某薛某章薛某娣赠与合同纠纷上诉案中,担任上诉人薛传鸿的代理人。代理人经了解案情、查询卷宗,搜集材料、参与庭审,现就本案争议焦点发表如下代理意见,请法庭予以重视并采纳。

一、本案的争议焦点之一:经公证的房产赠与合同是否成立、生效的问题。

    代理人认为:该房产赠与合同系赠与人和受赠人平等自愿订立,经双方当事人签字确认,意思表示真实、一致,且未违反鸿运国际官网的有关规定,符合合同成立、生效的形式和实质要件,因而,该房产赠与合同是成立并生效的。

(一)一审判决和被上诉人代理人认为“本赠与经公证,并在办妥过户手续后成立”是当事人对合同成立的“特别约定”, 有违当事人真实意愿,缺乏法律依据,且存在明显的逻辑错误。

首先,从赠与合同全文可以看出,上诉人与其父母约定了明确具体的权利义务:父母赠与房产,上诉人尽赡养义务并保证父母的居住使用权,并约定了违约责任和守约方救济条款。全文意思表示真实、完整、统一,唯有第三条第一句与全文尤其是与第三条后两句内容存在明显矛盾。从合同解释规则来看,如果合同约定不明或有冲突、矛盾之处的,应当按照文义解释、整体解释、目的解释、诚信和公平解释等原则,充分尊重当事人的意思自治,并探究当事人订立合同的本意和目的来理解。很明显,赠与人和受赠人均是希望合同成立并生效的,且受赠人已履行了合同义务,认定合同成立也更符合诚信和公平原则。

其次,依据《合同法》第25条、第32条的规定,双方当事人自意思表示达成一致、签字或盖章时合同就成立,依法成立的合同自成立时生效。虽然法律规定当事人可以对合同的生效约定条件,自条件成就时生效。但是从法理上来讲,“特别约定”的条件要符合以下特征:①必须是将来发生的事实;②必须是不确定的事实;③必须是当事人约定而不是法定的事实;④必须是合法的事实;⑤不得与合同内容相矛盾。然而本案中所谓的“特别约定”并不符合上述第③、⑤项的特征,即,房屋产权的转移要办理过户手续属于法定的事实,不能有当事人进行约定,且与合同本事内容存在明显矛盾,因而该约定应是无效的。

最后,如果以“本赠与经公证,并在办妥过户手续后成立”作为合同成立的“特别约定”,存在几处明显的逻辑错误。第一,如果赠与合同不成立,合同条款也当然不成立,那么被上诉人及一审法院又一再强调要依据一个不成立的合同条款来认定合同的成立与效力,这岂不是以己之矛攻己之盾?第二,房产过户登记原本属于赠与合同中赠与人的履行行为,如果赠与合同本身即是不成立的,凭什么要求赠与人履行房屋过户登记的手续?第三,到房产登记部门办理房屋过户手续时,登记部门也必要凭借一份从形式上即已成立并生效的债权合同来进行物权的变更登记,如果债权合同本身即是不成立不生效的,那么凭借什么去办理过户登记手续呢?

(二)认定该房产赠与合同成立并生效,是符合相关法律规定以及公证行为本意的。

首先,根据《合同法》第44条、1999年12月19日最高人民法院《关于适用(合同法)若干问题的解释(一)》第9条的规定,法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其他物权不能转移。这也符合《物权法》第15条及《城市房地产管理法》等关于房地产物权转移的规定。因而,法律已作出明确规定,未办理登记手续不影响债权合同的成立和生效,而仅是产生物权未发生变动的法律效果。

其次,公证部门之所以要求在赠与合同条款中增加“本赠与经公证,并在办妥过户手续后成立”的约定,究其本意,是为了保证赠与行为的完成,即赠与房产物权的变更。而要实现物权变更的前提就是债权合同的成立和生效。如果合同成立需要以物权变更作为条件,那么直接去办理房产过户就行了,签订公证合同的行为本身还有什么意义呢?况且,根据一审法院及上诉人代理人向公证人员的调查和了解以及当时关于赠与公证的相关规定可知,办理过户手续是公证部门对当事人履行合同义务、完成赠与行为的一种善意提醒和强调,不能简单认定这是对合同成立的阻碍性约定。对于此问题,上诉人代理人希望法官能够再次向公证部门调查了解,就赠与合同第三条全文进行咨询,相信公证人员能够给出更加合理、客观、公正的解释。

二、本案的争议焦点之二:上诉人父母是否将涉案房屋交付给上诉人以及是否应当适用《民通意见》第128条的问题。

代理人认为:上诉人确已根据赠与合同实际占有并使用该房屋,且于父母生前就持有涉案房屋的房产证,依法应当认定赠与物已完成了实质意义的交付,赠与行为有效。本案与《民通意见》第128条的规定相吻合,应当予以适用。

(一)上诉人的确依据赠与合同占有、使用了涉案房屋。

事实上,涉案房屋系联建公助房,由上诉人出资购买,因政策原因而登记于母亲一人名下;多年来,该房一直由上诉人与父母一起共同居住。赠与合同签订后,上诉人作为受赠人,继续合法占有并使用涉案房屋。虽然从形式上来看,上诉人与其父母共同居住、使用房屋的状态并没有改变,但是,所依据的法律关系已经发生了很大的改变,即受赠人依据赠与合同占有并使用了涉案房屋,同时保证赠与人的居住和使用权,这完全合情、合理且合法,不存在任何矛盾和冲突。按照一审法院的观点,上诉人在签订赠与合同后,难道要先搬出涉案房屋,然后再搬回来,才能认定是依据赠与合同占有并使用了涉案房屋吗?这样岂不是很荒谬、很不合逻辑吗?

而且,赠与合同签订后,虽然知道要办理过户登记,但是由于上诉人及其父母经济条件都不佳,上诉人二审期间发现的新事实和证据(见证据2)也证明了上诉人的确经济困难,对于一个下岗待业人员来说,房屋价值百分之几的过户费的确是难以承担的;而且作为全家唯一的劳动力,为了节约有限的资金更好地照顾父母及全家,上诉人迟迟未去办理过户手续的原因也是可以理解的。况且上诉人认为办理过户并没有时间限制,等到经济条件允许时再去也是可以的。谁料父亲2004年突然猝死,导致后来无法办理过户登记也是客观情况决定的。

(二)上诉人于父母生前、赠与合同签订后就取得了涉案房屋的产权证书。

首先,上诉人持有房产证,已经完成了举证义务。被上诉人如果认为上诉人并非于赠与合同签订时即取得房产证的,应当承担举证责任。原审法院认为“不能排除原告与薛问泉、陈小妹共同生活,在二人相继死亡后取得涉讼房屋产权证的情形”明显属于主观推断,是过度使用自由裁量权的行为。

其次,上诉人新找到2002年以来的燃气缴费发票(见证据3),户名登记为“薛传鸿”。代理人向燃气公司询问并查询相关规定得知,办理燃气开户,必须用户带好房产证原件、身份证原件等申办材料到营业大厅。而2002年时上诉人父母即赠与人均在世,这充分说明至少在当时上诉人就已经持有并保管房产证,且将涉案房屋的燃气户头开在了上诉人的名下,也说明赠与人与受赠人双方在当时就已认同涉案房屋属于上诉人,故其父母对此毫无异议。

同时,上诉人还持有涉案房屋自父母在世至今多年的地租、水、电、网络费等发票,这些也从侧面证明了上诉人长期占有、使用,并已实际管理、控制涉案房屋的事实。

(三)本案与《民通意见》第128条的规定相吻合,应当适用。

《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)第128条规定:“公民之间赠与关系的成立,以赠与物的交付为准。赠与房屋,如根据书面赠与合同办理了过户手续的,应当认定赠与关系成立;未办理过户手续,但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人,受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的,可以认定赠与有效,但应令其补办过户手续。”该规定可以说是对未办理过户手续时赠与行为是否有效做出的一种补充,即使从公示角度来看,未登记时物权不发生变动,但只要满足此规定,仍然可以产生赠与行为完成的效果。该规定也恰恰说明未办理过户登记尚且可以通过实际履行来弥补物权公示行为的不足,那么就更不会影响到赠与合同的成立和效力了。

三、本案涉及“联建公助”房及家庭伦理、道德问题,上诉人原有的合法权益不能轻易被剥夺,法院的判决要考虑更长远的社会利益和影响力。

一审后,上诉人新发现了涉案房屋购买时的《协议书》(见证据1),涉案房屋属于“联建公助”房,但因政策原因产证只能登记为上诉人母亲一人,上诉人是共同购买人之一,原本就占有一定产权,也正因此,上诉人父母将该房屋赠与上诉人也合情合理。上诉人依此要求认定赠与行为有效、保护自己合法权益的行为也是一名善良、诚实的公民合理合法的诉求。相反,被上诉人并非善意,其在明知父母将涉案房屋赠与上诉人之后长期未提出异议,即使在父母去世时也未要求分割房产,却在涉案房屋被动迁后因为贪图利益而提出继承、析产之诉,这一点在被上诉人薛某兰一审庭审时的话中(见一审案卷第44页倒数第4行)得到了证实。如果不是动迁,如果不是看到了有利可图,被上诉人断不会明知赠与合同系父母的真实意愿而仍然提起诉讼。不仅如此,被上诉人还挖空心思,捏造涉案证据对上诉人进行污蔑,甚至拿出一份明显经涂改的联建公助《协议书》,代理人对该证据的真实性暂不质疑,但是明显经过涂改的协议书是否有效是值得商榷的。

“一次不公正的审判,比十次犯罪所造成的危害还要严重,因为犯罪不过弄脏了水流,而不公正的审判则败坏了水的源头。——弗兰西斯•培根”如果因为司法判决错误认定事实、错误适用法律而使上诉人的合法权益遭受不当剥夺,不仅有损法律的尊严和公正,也在客观上助长了见利忘义之风,违逆了赠与人的善良意愿。   

                         代理人:上海海耀律师事务所       万文志律师

                                 上海市中信正义律师事务所   琳律师

                                                       2013年9月16日

 

 【判决结果】

 一、撤销上海市长宁区人民法院(2013)长民三(民)初字第692号民事判决;

二、上海市长宁区万航渡路1312弄51号302室、308室房屋产权归薛传鸿所有。二审案件受理费人民币14700元,由薛某兰、薛某娣、薛某章、薛某负担14700元。

 

【获赠锦旗】

海耀律师万文志、王婷婷获当事人赠送锦旗   

赠:上海海耀律师事务所万文志王婷婷

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责编:上海海耀律师事务所胡涛

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