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租赁合同到期未续签 学校被诉险些吃大亏 上海律师事务所-学校教育法律顾问

[日期:2017-05-18] 来源:海耀所  作者:佚名08 [字体: ]
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【案例背景】

随着社会主义市场经济的快速发展,学校越来越多地作为民事主体参与到市场经济活动中,与社会上的其他民事主体的合作也日益增多。经济合同作为学校参与市场经济和社会活动的重要形式,不仅大大提高了学校参与社会活动的广度和深度,也增强了风险防范的能力,促进学校事务管理的规范化和法治化。因此,学校应当重视经济合同的签订、履行问题,注意完备合同条款,严格签订程序,保证合同质量,以免引起导致不必要的纠纷或损失。

【案例实录】

200811月,某公司(出租方、签约甲方)与上海某中学(承租方、签约乙方)签订《租赁协议》一份,约定甲方将位于上海市闵行某厂区的8号楼一层租赁给乙方作为学生、教师宿舍,租赁期自200891日起至2009831日止,租赁费每年103488元,在每学年的2月和9月各付一半租金给予结清。合同签订后,该中学承租使用了8号楼,并分4次支付了租金103488元。20098月,某公司对上述8号楼进行了装修改造,该中学继续承租使用,并从200912月起至20116月止,分6次支付了租金40万元。20119月,因该中学需要继续租赁使用,双方口头协商再使用8号楼的二层、三层,两层的年租金为28万元;该中学于20119月、10月使用系争房屋的二、三层,并支付了租金46667元。201211月,某公司诉至法院,要求判令上海某中学支付拖欠的租金40万元。

学校方面抗辩认为,学校于2008年下半年租赁了8号楼的一层,并支付了1年的租金。20099月开始租用其两层,双方口头商议两层的年租金是20万元,故学校此后陆续支付了2年的租金40万元。20118月到期后,原告要求两层的年租金加价到28万元,学校同意了该价格,故支付了2个月的租金46667元。故已结清了全部租金,不存在拖欠。

一审法院总结本案的争议焦点为:一是系争8号楼的租赁范围;二是租金标准。

关于争议焦点一,原告某公司认为学校租赁的是系争8号楼整幢(注:共三层),而被告学校则认为其租赁的是8号楼的二层与三层。一审法院认为,租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同,至于租赁期间内承租人对租赁物全部使用已或者部分使用,则可由承租人自行处分,但此并不影响租赁合同关于租金、租赁期限等内容的约定。学校的抗辩为以实际使用情况来推导出租赁范围,此在逻辑上并不能成立。系争8号楼的一层在200991日至2011831日时间段内处于无人使用状态,201111月双方租赁终止后,原告即将房屋再租给案外人。即使如学校所述双方约定的租赁范围为二、三层,原告某公司将房屋的一层空置两年,也与实现孳息最大化的常理不符,故法院认定学校的租赁范围为系争8号楼的整幢。

关于争议焦点二,被告学校主张其租赁了两层房屋,年租金为20万元,即一层房屋的年租金为10万元,原告某公司则认为整幢房屋三层的年租金为40万元。一审法院认为,双方当事人于2008年前的合同中约定,第三层一年租金为103488元,后某公司于20098月对系争房屋进行了翻修,一般情况下翻修后会以高于原标准的价格对外出租,而上海某中学主张的租金标准不仅没有上涨,还低于原标准,实难成立。一审法院结合2008年签订的租赁合同中的租金标准及20119月、10月的租金标准,同时考虑到学校的实际使用情况,酌情确定200991日至2011831日期间内,系争8号楼的租金标准为每年35万元,即此段期间内上海某中学应支付的租金为70万元,现上海某中学已经支付了40万元,故应向某公司支付剩余租金30万元。最终一审法院判决,上海某中学于判决生效之日起三十日内向某公司支付租金30万元。

判决后,上海某中学不服提起上诉,认为原审法院认定的租赁范围为整幢8号楼缺乏依据,20099月开始学校从未租赁过底层房屋;原审法院在双方未签订书面租赁合同的情况下,酌定8号楼年租金为35万元缺乏依据;双方实际履行中学校一直是根据某公司开具的发票付款,某公司从未提出过任何异议,故不存在拖欠租金的情形。请求二审法院撤销原审判决,改判驳回某公司的诉讼请求。

二审中,被上诉公司的代理人当庭确认系争物业在本案双方终止租赁关系后又租给案外人至今;学校的代理律师随即提交了经公证的系争租赁物业整栋的照片、视频等新证据,证明双方终止租赁关系后系争物业长期处于空关状态,被上诉人声称租给案外人至今与事实不符。面对新证据,某公司代理人措手不及,在质证盘问中不能自圆其说。

二审法院经审理认为,本案中某公司与上海某中学仅就8号楼3楼签订过租期1年的租赁合同,该合同已履行完毕双方也不持异议。现某公司主张在上述租赁合同到期后上海某中学以年租金40万元租赁了整栋8号楼,上海某中学则主张双方仅口头协商以年租金20万元租赁了8号楼二、三层。对此,一方面,双方在原租赁合同到期后未签订过书面合同,某公司未能提供证据证明双方此后的租赁范围、租金金额达成过一致意见,也未能提供证据证明上海某中学实际使用过8号楼一层房屋。另一方面,从租金支付情况来看,双方实际履行中均是某公司开具发票后上海某中学付款,上海某中学付款金额均与发票金额吻合,直至双方租赁关系结束后,某公司开具最后一张金额为46667元的发票,上海某中学亦支付了相应款项,整个过程中未有证据证明某公司曾提出过上海某中学存在欠付租金情形。故综合本案证据材料及双方实际履行情况,上海某中学关于租金已全部结清的主张更符合客观事实,某公司主张上海某中学欠付两年租金40万元缺乏依据,法院不予采信。二审最终判决,撤销一审判决,驳回某公司的诉讼请求。

【案例评析】

合同是当事人或当事双方之间设立、变更、终止民事关系的协议,合同中记载的内容关系着当事人双方权利义务。所以,在签订合同时要谨慎小心、认真对待,尽可能防范可能发生的风险;在履行合同过程中,出现需要变更的事项时,应当及时重新签订合同或补充签订合同。

随着市场经济的不断完善,学校在发展过程中与社会的利益关系会越来越紧密,学校在与社会其他利益集体发生关系中,不可避免地要引发法律纠纷,聘请法律顾问是维护学校权益的有效保障。一般来说,法律顾问深谙法律、法规,实战经验较为丰富,同时对受聘学校的情况比较了解。在签订合同前,学校可向法律顾问咨询了解合同签订的注意事项;合同签订过程中,可让法律顾问对合同进行审核;合同履行过程中,各种疑问和问题也可以通过法律顾问进行解决。法律顾问的参与,不仅让学校减少了参与处理法律事务投入的人力,保证学校正常教学秩序,而且对依法处理事务、妥善解决矛盾、维护学校权益起到事半功倍的作用,更有助于全面推进依法治校。

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责编:上海海耀律师事务所万文志 陈怡然

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