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【房屋买卖纠纷】开发商故意隐瞒房屋用途的购房合同可撤销案例分析

[日期:2016-09-18] 来源:法院网  作者:佚名 [字体: ]

开发商与购房者在签订购房合同时,因开发商广告、售楼人员推荐误以为所购房屋为商铺,但当购房后通过调查才发现,所购房屋为办公、设备用房。此种情形下,购房者是否可以向开发商主张撤销合同,并主张损失呢?

【判决要点】

被告作为房屋开发单位,明知涉案房屋规划性质为办公,但在涉案房屋销售资料和销售人员的介绍中,仍宣称涉案房屋为商铺,属于故意虚构事实,构成欺诈。判决撤销原被告双方于2009年签订的《南京市商品房预售合同》并返还原告的购房款及部分利息。

案号:(2015)玄民初字第841号

审理法院:南京市玄武区人民法院

原告:王道峰

被告:山东诚基房地产开发有限公司、南京泰亨房地产开发有限公司

 

【案情简述】

原告王道峰等人于2009年与被告泰亨公司签订《商品房预售合同》,购买了南京某大厦负三层的房屋。该大厦在被告推广用的报纸、宣传彩页、售楼人员口头介绍等中,均宣传到项目为地上四层、地下三层,地下负三层均为商铺,且地位为商铺活动中心。2011年5月,被告泰亨公司的招商部与原告及其他负三层业主签订了《委托招商协议书》,协议书也载明负三层为商铺2015年初,消防验收时原告才得知,地下三层使用性质为复式汽车库、办公及设备用房。原告因此诉至法院,请求判令撤销双方签订的《南京市商品房预售合同》并返还购房款及利息。

 

【法院观点】

当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。一方以欺诈手段使对方在违背真实意思表示的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院变更或撤销。被告作为房屋开发单位,明知涉案房屋规划性质为办公,但在涉案房屋销售资料和销售人员的介绍中,仍宣称涉案房屋为商铺,属于故意虚构事实,构成欺诈。虽然双方签订的《商品房预售合同》及《补充协议》中记载涉案房屋为办公用房,但被告在合同签订之前的宣传,以及合同签订之后发送的《交付入住通知书》、《关于负三层返潮的处理的回复》之中,仍然多次反复告知原告涉案房屋为商铺并保证商铺整体开业,原告亦以商铺标准缴纳了物业服务费。被告的欺诈行为前后紧密联系,具有持续性、整体性,且主观上存在重大的恶意,导致原告受被告泰亨公司欺诈,对涉案房屋性质产生错误认识。

因此,判决撤销原被告双方于2009年签订的《南京市商品房预售合同》并返还原告的购房款及部分利息。

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根据我国《合同法》第54条规定:“下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:(一)因重大误解订立的;(二)在订立合同时显失公平的。

一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。

《民法通则若干问题的意见》第71条规定:“行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识,使行为的结果与自己的意思相悖,并造成较大损失的,可以认定为重大误解”。该规定解释了重大误解的合同的基本内容。

本案中,开发商在销售房屋时,故意隐瞒了涉案房屋的真实使用性质,属于虚构事实,构成欺诈。在此情形下,购房人的合同目的根本无法实现,属于《合同法》第54条中规定的“使对方在违背真实意思的情况下订立的合同”,购房人有权请求变更或撤销合同。

但本案法院的判决却存在瑕疵。法院在最后计算利息时认为“购房款的利息应从原告主张合同撤销时,即原告起诉之日起算”,但根据《民法通则》第59条,被撤销的民事行为从行为开始起无效。因此,当购房合同被撤销之后,该合同自始无效,购房款利息应当自支付购房款之日算起,而非起诉之日。

此外,在处理可撤销合同的时候,还应特别注意撤销权的行使时效仅有一年。我国《合同法》第五十五条规定:“具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权”的,撤销权消灭。

 

责任编辑:上海海耀律师事务所  陈怡然

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