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房屋买卖合同纠纷案例分析 无处分权买卖合同效力认定及其法理透析

[日期:2016-09-18] 来源:原创  作者:佚名513 [字体: ]

【导读】本文所讨论的“无处分权买卖合同”系对财产进行无权处分行为所签订的买卖合同,其不同于无权代理行为下的买卖合同,亦有别于采用伪造相关文件进行合同诈骗的冒名签订买卖合同。长久以来,《合同法》规定了无处分权合同属效力待定合同体系之一,但这种格局却被2012年最高人民法院通过的一个关于审理房屋买卖合同纠纷的司法解释所打破,首次确立无处分权买卖合同系有效合同,出卖人对标的物是否有完全的处分权在所不问。这不禁让人对此司法解释产生质疑,这不明显是以“司法解释”代替“法律规定”,有“司法造法”之嫌吗?

一、经典案例导入(摘选)

案名:阮锡辉与王韬、阮丽冰等房屋买卖合同纠纷再审案

案号:2015)穗中法审监民再字第74

   审理法院:广州市中级人民法院

   申请再审人:王韬

   被申请人:阮锡辉

   一审被告:阮丽冰

   一审第三人:中国工商银行股份有限公司广州经济技术开发区支行

        +广州市旭丰房地产代理有限公司

   二审上诉人(一审第三人):陈贵娥

广州市中院经过再审认定:涉案房屋是阮锡辉与阮丽冰在婚姻关系存续期间所购买,属于夫妻共同财产。现阮丽冰未能提供证据证实其出售涉案房屋前已征得阮锡辉的同意,故阮丽冰单方出售涉案房屋的行为属于无权处分行为。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》(以下简称《买卖合同司法解释》”,2012年331日通过,并于201271日施行第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持”的规定,阮丽冰就涉案房产签订的买卖合同应属有效。涉案房产已经办理房屋登记手续,该物权行为是否有效,取决于涉案房屋的转让是否符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定的下列情形:(一)受让人受让该不动产时是善意的;(二)以合理的价格转让。因此,本案的争议焦点是:一、王韬在受让涉案房产时是否善意;二、涉案房产的交易价格是否合理。

同样,再审法院在审理中,根据房屋产权登记情况和当事人双方房产交易的实际价格情况,以客观公正的推理论证方式进行了有力说理,并判定受让人王韬在交易过程中是善意的,交易价格也合理(不属于本文讨论主题,故在此省略)。故根据重审事实和正确地法律依据作出依法改判:(一)撤销本院(2014)穗中法民五终字第612号民事判决和广东省增城市人民法院(2013)穗增法民三初字第240号民事判决;(二)驳回阮锡辉的诉讼请求。同时指出,阮锡辉因阮丽冰擅自处分涉案房屋所导致的损失,可依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释(三)》(以下简称《婚姻法司法解释(三)》,201174日通过)第十一条第二款“夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失,离婚时另一方请求赔偿损失的,人民法院应予支持”的规定予以救济。

 

    二、无处分权买卖合同由效力待定转为有效合同的法理证成

 

   据上文所述,《合同法》中确立了无权处分行为所订立的合同为效力待定的合同,其合同是否有效,是否继续约束合同双方当事人以及合同之外的标的物权利人,有待权利人进行追认或否定。但2012年71日通过实施的《买卖合同司法解释》却改变了原有的无处分权合同系效力待定合同制度体系,这难道不是明显的司法解释与法律规定相冲突,有“司法造法”之嫌吗?要解决这个疑问,我们需要重新厘定与梳理关于买卖合同与物权变动的立法历程与法学原理。

  (一)合同法首次修正并统一无处分权合同效力

  《合同法》1999年315日通过,1999101日施行)51条规定:处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。确立了基于无权处分行为签订的合同为效力待定的合同,其合同是否有效,有待真实权利人进行追认(或无权处分人实现系争物权权属转移)或否认,以确定所签订合同是否有效,有无履行可能以及签约双方各自权利义务关系。自此,合同法的出台打破了之前由《民法通则》及其配套司法解释(具体由《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的的意见(试行)》(1988年通过并实施)第89条所规定的无处分权人擅自处分共同财产的行为,包括合同行为与物权变动原则均系无效行为,例外情形只是为保护善意第三人的合法权益,承认第三人可善意、有偿取得该标的物,权利人的损失由物权处分人承担。

  (二)变革:从《物权法》区分原则开始分离

买卖合同,系市场交易最为频繁、牵涉利益最为广大且法律关系最为复杂的民事合同形式。自《合同法》颁行实施十余年间,将无处分权的合同行为纳入效力待定制度体系中,基本能够确保市场交易秩序,维护合同双方当事的交易自由和彼此利益;但随着市场交易形式逐渐复杂,交易流动性更加频繁的格局出现,在买卖合同领域,尤其是在共有不动产买卖合同等领域,市场交易秩序逐渐失衡、买卖双方权利义务不对等,尤其是买房人的权益得不到有效的保障,促成卖方常以未获其他共有权利人同意为由,主张合同无效,使合同最终因其他共有权人未追认而归于无效。这种利用规则且不诚信的行为严重损害了买房人的既得利益与期待利益,更加剧了交易市场的波动与不稳定性。在此大背景下,《物权法》于2007年问世,并在其物权变动区分原则(学理上简称“区分原则”)中予以纠正了无处分权买卖合同系效力待定合同的格局。

《物权法》第十五条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”自此,通过物权区分原则,确立了基于买卖合同行为的物权变动交易,未发生物权变动的(动产交付,不动产登记)不影响合同效力;即是说,即使该合同行为属无权处分行为,亦为有效,因为交易标的物是否能够进行公示行为(动产能够交付或不动产能否登记)对该合同行为来说已经无关紧要了。当然,必须予以明示的一点是,结合整个民事法律体系,我国《物权法》确立的区分原则与德日系民法亦有所不同,在物权变动过程中,物权行为与合同行为走的是两条平行的法律关系线,但这两条线亦有所关联性,即为有因性,比如常见的共有财产中一部分共有人无权处分另一部分共有人的财产份额,其物权行为(以实现产权变动)与合同行为的关联就在于共有人之间的人身关系(单纯的亲属关系)或前法律关系——共有的产生来源。

实际上,无因无权处分行为无论在国内,还是在国外,均系经济诈骗行为,实质为编造理由与伪造文件进行虚拟交易,只不过在我国这种行为被命令禁止且涉嫌刑事犯罪,多为合同诈骗行为——比如在“高伟国与吴昌华、吴恒骏房屋买卖合同纠纷案中(2015(徐)民四(民)初字第2884”,父以子名义交易其子单独所有的房产,其形式上虽亦为无权处分合同,但因其涉嫌刑事合同诈骗且被判刑,违反了法律、行政法规的强制性规定,为实质上的无效合同。

(三)确立:原则与例外的分流

  区分原则的确立,虽使无处分权买卖合同效力更加符合公平、公正且符合市场交易惯例的立法原意,但在法律具体适用过程中,整个法院系统并没有达成一致的认同。况且,物权法体系与合同法体系仍属两个不同的法律体系,所以无法直接以“新法优于后法”的法律适用规则处之。在这个过程中,基于无权处分买卖合同的效力如何,究竟是适用《物权法》第十五条关于“区分原则”的规定,还是适用《合同法》第五十一条关于无处分权合同的效力规定,各地方法院在具体审理案件中存在着对法条理解、法律适用严重不一的情况。

缘于此,最高人民法院在此背景下,通过以司法解释的形式统一了关于认定无处分权买卖合同效力的规则,肯定了《物权法》所确立的物权区分原则。同时,通过上述立法历程回顾,也澄清了最高人民法院在无处分权买卖合同案件审理依据上的“司法造法”嫌疑。《买卖合同司法解释》出台施行后,无处分权买卖合同效力对于整个无权处分行为效力体系来说,得到了较大幅度的修正和调整,于其中第三条规定:当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持;出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。”确立了基于无权处分行为签订的买卖合同有效的例外情形,并据此确立合同双方的权利义务关系,违约方承担损害赔偿责任。

 

    三、小结

 

   综上所述,我国无处分权合同效力制度经历了:(改革开放之初)《民法通则》及其配套司法解释确立的无处分权合同无效制度(新世纪之交)《合同法》确立的无处分权合同效力待定(统一)制度→→最新《物权法》与《买卖合同司法解释》共同确立的无处分权买卖合同(例外)有效制度”的转变轨迹。通过上述梳理,我们在处理无处分权买卖合同纠纷时,可以下面的思路进行分析认定:第一,无处分权合同原则上按《合同法》的规定确定合同效力,即系效力待定的合同,其合同最终是否有效,待无处分权人取得处分权或真实权利人追认与否而定;第二,无处分权买卖合同系原则之例外,根据《物权法》与《买卖合同司法解释》相关规定,为有效合同,能否履行合同中约定的动产交付或不动产登记义务,系合同双方具体的权利义务,不影响合同效力;第三,无处分权买卖合同系有因合同还是无因合同,有因合同按第二步处理,无因合同作无效合同处理;第四,特殊的例外之例外规定:根据《城镇房屋租赁合同解释》第16条规定:“非法转租的房屋租赁合同为无效合同”,即未经过原出租人(通常系房屋所有人)的同意,擅自将房屋在此出租他人,并与他人就承租事项签订的房屋租赁合同系非法转租合同,且系无效合同。这也是我国唯一一处返回20世纪80年代由《民法通则》及其配套司法解释形成的旧法律体系——无处分权合同系无效合同的规定。

 

四、附相关法条

《中华人民共和国合同法》

第四十八条  “基于无权代理所签房屋买卖合同效力依据

行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同,未经被代理人追认,对被代理人不发生效力,由行为人承担责任。
  相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的,视为拒绝追认。合同被追认之前,善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。

第四十九条  “基于表见代理所签房屋买卖合同效力依据

行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。

第五十一条  处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。

第五十二条  有下列情形之一的,合同无效

  (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;

  (二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;

  (三)以合法形式掩盖非法目的;

  (四)损害社会公共利益;

  (五)违反法律、行政法规的强制性规定。

 

最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(一)

 

第十七条  《婚姻法》第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产,有平等的处理权”的规定,应当理解为:(一)夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的,任何一方均有权决定。(二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。

   

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》

 

   第三条 当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。

  出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。

 

                   责任编辑:上海海耀律师事务所 万官典

 

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